Immobilie geerbt. Und jetzt?

Nach einem Todesfall kommt vieles auf einmal. Die gute Nachricht: Die Immobilie selbst hat Zeit. Niemand muss innerhalb weniger Wochen entscheiden, ob verkauft, vermietet oder eingezogen wird. Ein paar Fristen sollten Sie trotzdem im Blick haben:

• Erbe annehmen oder ausschlagen: sechs Wochen ab Kenntnis. Wer nichts tut, nimmt an. Ausschlagen lohnt sich nur, wenn Schulden den Wert übersteigen – das ist bei Berliner Immobilien selten der Fall.
• Finanzamt informieren: Der Erwerb ist innerhalb von drei Monaten anzuzeigen, auch wenn am Ende keine Steuer anfällt. Ein formloses Schreiben genügt.
• Grundbuch berichtigen: Innerhalb von zwei Jahren ist die Umschreibung auf die Erben gebührenfrei. Nötig sind Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll.
• Laufende Kosten: Hausgeld, Gebäudeversicherung, Grundsteuer und Kredite laufen weiter. Informieren Sie Hausverwaltung, Versicherung und Bank – und bei vermieteten Wohnungen die Mieter, wohin die Miete künftig fließt.

Hinterlässt der Erblasser mehrere Erben, gehört ihnen die Immobilie gemeinsam – als Erbengemeinschaft. Das bedeutet: Kein Einzelner kann verkaufen, vermieten oder einziehen, ohne dass die anderen zustimmen. Für den Alltag (Reparaturen, Versicherung) reicht die Mehrheit, für den Verkauf müssen alle unterschreiben.

In der Praxis gibt es drei Wege, die Gemeinschaft aufzulösen:

1. Ein Erbe übernimmt und zahlt die anderen aus. Voraussetzung ist ein Wert, den alle akzeptieren, und eine Finanzierung, die die Bank mitträgt.
2. Gemeinsamer Verkauf und Aufteilung des Erlöses nach Erbquoten. Der häufigste und meist wirtschaftlichste Weg.
3. Teilungsversteigerung – der Notausgang, wenn sich die Erben nicht einigen. Jeder Miterbe kann sie beantragen. Sie dauert oft über ein Jahr, ist teuer und bringt in der Regel deutlich weniger als ein freier Verkauf.

Die meisten Konflikte entstehen nicht aus Gier, sondern aus unterschiedlichen Vorstellungen darüber, was die Immobilie wert ist. Eine neutrale Bewertung, die alle Erben gleichzeitig erhalten, nimmt dem Gespräch die Schärfe. Genau das bieten wir an – kostenlos, und ohne dass wir dabei Partei für einen Erben ergreifen.

Ob Erbschaftsteuer anfällt, hängt vom Verwandtschaftsgrad und vom Wert des gesamten Nachlasses ab. Die persönlichen Freibeträge:

Bei Berliner Wohnungspreisen reißen Kinder den Freibetrag schnell – jedes Kind hat allerdings einen eigenen. Zwei Kinder, die eine Wohnung für 750.000 € erben, zahlen häufig keine Steuer; ein einzelnes Kind schon.

Das Familienheim bleibt steuerfrei

Ehepartner und Kinder erben die selbst genutzte Wohnung des Verstorbenen steuerfrei, wenn sie unverzüglich selbst einziehen und zehn Jahre dort wohnen bleiben. Für Kinder gilt die Befreiung bis 200 m² Wohnfläche. Wer vorher auszieht oder verkauft, verliert die Befreiung rückwirkend – außer aus zwingenden Gründen wie Pflegebedürftigkeit.

Wie das Finanzamt bewertet

Das Finanzamt sieht die Immobilie nicht. Es bewertet nach dem Bewertungsgesetz mit standardisierten Verfahren – für Eigentumswohnungen in Berlin meist über Vergleichswerte des Gutachterausschusses, für Häuser über Sach- oder Ertragswert. Seit der Reform 2023 liegen diese Werte oft nahe am oder über dem Marktwert. Ist der tatsächliche Wert niedriger – etwa wegen Sanierungsstau, ungünstigem Grundriss oder Lage im Hinterhaus – können Sie das mit einem Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen nachweisen (§ 198 BewG). Ein tatsächlich erzielter Verkaufspreis innerhalb eines Jahres nach dem Erbfall gilt ebenfalls als Nachweis.

Wer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn verkauft, versteuert den Gewinn mit seinem persönlichen Einkommensteuersatz. Für Erben gilt eine wichtige Besonderheit: Sie treten in die Frist des Erblassers ein. Hat Ihre Mutter die Wohnung 2010 gekauft, ist die Frist längst abgelaufen – Sie können sofort steuerfrei verkaufen. Hat sie 2020 gekauft, läuft die Frist bis 2030 weiter, und der Gewinn bemisst sich nach dem Kaufpreis von 2020, nicht nach dem Wert im Erbfall.

Ausnahme: Wurde die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren vom Erblasser oder von Ihnen selbst bewohnt, bleibt der Verkauf steuerfrei. Vermietete Wohnungen fallen nicht unter diese Ausnahme.

Verkauft eine Erbengemeinschaft, gilt das für jeden Erben anteilig. Kauft ein Miterbe die anderen aus, kann für die erworbenen Anteile eine neue Zehn-Jahres-Frist beginnen – ein Detail, das man vor der Auseinandersetzung kennen sollte.

Es gibt keine allgemein richtige Antwort, aber eine ehrliche Rechnung. Drei Fragen helfen:

Wollen Sie selbst einziehen?

Dann sprechen Erbschaftsteuer (Familienheim) und Emotion meist dafür. Rechnen Sie aber Sanierung, Hausgeld und Miterben-Auszahlung gegen Ihre Wohnsituation – und prüfen Sie, ob Grundriss und Lage zu Ihrem Leben in zehn Jahren passen.

Wollen Sie vermieten?

In Prenzlauer Berg und Pankow finden Sie schnell gute Mieter. Bedenken Sie aber: Mietpreisbremse und Mietspiegel begrenzen die Miete oft auf 3 bis 4 % Bruttorendite auf den heutigen Wert; Instandhaltungsrücklage, Verwaltung und Leerstandsrisiko kommen dazu. Dazu die Pflichten des Gebäudeenergiegesetzes für ältere Häuser und die Frage, wer sich kümmert, wenn Sie nicht in Berlin leben. Vermietung ist ein Geschäft, kein Sparbuch.

Wollen Sie verkaufen?

Dann zählt der Zeitpunkt weniger, als viele denken. Der Berliner Markt bewegt sich in Jahren, nicht in Wochen. Wichtiger ist, ob die Wohnung leer oder vermietet verkauft wird – leer erzielt sie in Berlin oft 20 bis 30 % mehr. Ist eine geerbte Wohnung noch vermietet, lohnt sich der Blick auf den Mietvertrag: Manchmal ergibt sich eine Lösung mit den Mietern, manchmal ist der Verkauf an einen Anleger der bessere Weg. Mehr dazu im Ratgeber Kapitalanlage.

Der Ablauf ist derselbe wie bei jedem Verkauf – mit drei Besonderheiten.

Legitimation. Der Notar braucht den Nachweis, dass Sie verkaufen dürfen: Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll, und bei Erbengemeinschaften die Unterschrift aller Miterben (oder eine notarielle Vollmacht). Wer weit weg wohnt, muss nicht anreisen – Beurkundungen über Vollmacht oder Nachgenehmigung sind Alltag.

Unterlagen. Vieles liegt in Ordnern des Verstorbenen: Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan, Grundrisse. Was fehlt, besorgen wir bei Hausverwaltung, Bauamt und Grundbuchamt. Ein Energieausweis ist Pflicht – den organisieren wir.

Der Zustand. Geerbte Wohnungen sind oft unrenoviert und eingerichtet. Unsere Erfahrung: Entrümpeln ja, renovieren nein. Käufer in Prenzlauer Berg haben eigene Vorstellungen und zahlen nicht für Ihre Küche. Was sich lohnt, ist gründliches Ausräumen und ein neutraler Zustand für die Fotos. Wir vermitteln bei Bedarf Entrümpelungsfirmen und übernehmen die Schlüssel, wenn Sie nicht vor Ort sind.

Wir beginnen mit einer kostenlosen Einschätzung des Wertes, die alle Erben gleichzeitig erhalten, und begleiten Sie dann vom Exposé bis zur Übergabe. Sie entscheiden, wir arbeiten. So läuft der Verkauf mit uns ab.