Vermietet verkaufen. Richtig gerechnet.

Eine leere Wohnung kauft, wer einziehen will. Eine vermietete Wohnung kauft, wer rechnen will. Das sind zwei verschiedene Märkte mit zwei verschiedenen Preisen – und der Unterschied ist in Berlin größer als fast überall sonst in Deutschland.

Der Grund ist der Mieterschutz: Wer eine vermietete Wohnung kauft, übernimmt den Mietvertrag mit allen Bedingungen („Kauf bricht nicht Miete“). Eigenbedarfskündigungen sind möglich, aber bei umgewandelten Wohnungen in Berlin erst nach einer Sperrfrist von zehn Jahren, und die Miete lässt sich nur im Rahmen von Mietspiegel und Kappungsgrenze anpassen. Ein Anleger zahlt deshalb nicht für die Wohnung, sondern für den Zahlungsstrom, den sie erzeugt.

In der Praxis liegt der Preis einer vermieteten Wohnung in Prenzlauer Berg 20 bis 35 % unter dem einer vergleichbaren leeren – je niedriger die Miete und je älter der Vertrag, desto höher der Abschlag. Bei einer Miete nahe der Marktmiete und einem jungen, gut ausgehandelten Vertrag schrumpft er auf 10 bis 15 %.

Anleger rechnen in Faktoren: Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete. Ein Faktor von 30 entspricht rund 3,3 % Bruttomietrendite. In guten Lagen von Prenzlauer Berg werden aktuell Faktoren zwischen 25 und 35 gezahlt, abhängig von:

• Ist-Miete gegenüber Mietspiegel. Liegt die Miete deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, ist Erhöhungspotenzial vorhanden – Anleger zahlen dafür. Liegt sie darüber (etwa aus Zeiten vor der Mietpreisbremse), ist sie für den Käufer ein Risiko.
• Mietvertrag. Staffel- oder Indexmiete, Kündigungsverzicht, Schönheitsreparaturklauseln, Kaution – ein sauberer, aktueller Vertrag ist bares Geld. Alte Verträge mit unwirksamen Klauseln kosten Abschlag.
• Mieter. Zahlungshistorie, Dauer des Mietverhältnisses, Alter des Mieters. Kein Anleger fragt danach offiziell, jeder rechnet damit inoffiziell.
• Hausgeld und Rücklage. Ein hohes Hausgeld drückt die Nettorendite; eine gut gefüllte Instandhaltungsrücklage und beschlossene Sanierungen beruhigen.
• Milieuschutz. In großen Teilen von Prenzlauer Berg gelten Erhaltungsverordnungen. Sie erschweren Umbauten und Luxusmodernisierungen, die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ist in Berlin generell genehmigungspflichtig. Für bereits aufgeteilte Wohnungen ändert das wenig, für Mehrfamilienhäuser viel.

Spekulationssteuer. Wer eine vermietete Wohnung innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn verkauft, versteuert den Gewinn mit dem persönlichen Einkommensteuersatz – bei Berliner Wertsteigerungen der letzten Jahre oft ein sechsstelliger Betrag. Die Ausnahme für Selbstnutzung gilt bei vermieteten Wohnungen nicht. Prüfen Sie das Kaufdatum im Kaufvertrag, nicht im Grundbuch: Es zählt der Tag der Beurkundung.

Drei-Objekt-Grenze. Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkauft, die er weniger als zehn Jahre gehalten hat, gilt für das Finanzamt als gewerblicher Grundstückshändler – mit Gewerbesteuer und Versteuerung aller Gewinne. Wer mehrere Wohnungen abgeben will, plant die Reihenfolge deshalb mit dem Steuerberater.

Abschreibung als Verkaufsargument. Für den Käufer ist die vermietete Wohnung steuerlich attraktiv: 2 % (bei Baujahr vor 1925: 2,5 %) des Gebäudewerts jährlich als Abschreibung, dazu Zinsen und Kosten als Werbungskosten. Ein gutes Exposé rechnet das vor – wir tun das.

Für Sie als Verkäufer nach zehn Jahren: steuerfrei. Die gesamte Wertsteigerung gehört Ihnen. Das ist einer der Gründe, warum viele Anleger genau dann verkaufen – und der Zeitpunkt ist wichtiger als jede Marktprognose.

Der Mieter muss dem Verkauf nicht zustimmen, und er muss nicht vorab informiert werden. Wir empfehlen trotzdem, ihn früh und offen einzubeziehen – aus zwei Gründen: Besichtigungen laufen nur mit seiner Kooperation reibungslos, und er ist manchmal der beste Käufer.

Besichtigungen

Der Mieter muss Besichtigungen in angemessenem Umfang dulden – üblich sind Termine nach Ankündigung von einigen Tagen, zu zumutbaren Zeiten, nicht täglich. Wir vereinbaren mit dem Mieter feste Fenster (etwa zwei Termine pro Woche) und bündeln Interessenten dort. Fotos für das Exposé brauchen seine Zustimmung; Grundriss und Hausbilder gehen ohne.

Vorkaufsrecht

Ein gesetzliches Vorkaufsrecht hat der Mieter nur, wenn die Wohnung nach seinem Einzug erstmals in Eigentum umgewandelt wurde und nun zum ersten Mal verkauft wird. Bei Wohnungen, die schon vor Einzug aufgeteilt waren, gibt es keines. Ist das Vorkaufsrecht gegeben, erhält der Mieter den fertigen Kaufvertrag und hat zwei Monate Zeit, zu denselben Bedingungen einzusteigen. Wir klären das vorab am Grundbuch.

Der Mieter als Käufer

Für den Mieter ist Ihre Wohnung „leer“ – er muss nicht ausziehen. Deshalb kann er den Preis einer bezugsfreien Wohnung zahlen, oft mehr als jeder Anleger. Bevor wir eine vermietete Wohnung vermarkten, fragen wir den Mieter diskret. In etwa jedem fünften Fall wird daraus ein Verkauf – zum besten Preis, ohne Besichtigungen, ohne Portale.

Kündigen, um leer zu verkaufen? Eigenbedarf braucht einen echten Eigenbedarf – ein vorgeschobener ist strafbar und kostet Schadensersatz. Ein Aufhebungsvertrag mit Abfindung ist legal, aber in Berlin nur dann wirtschaftlich, wenn der Mehrerlös die Abfindung deutlich übersteigt. Wir rechnen es Ihnen ehrlich vor; oft lohnt es sich nicht.

Wer ein ganzes Haus oder mehrere Wohnungen verkauft, hat einen anderen Käuferkreis: Family Offices, Stiftungen, Wohnungsunternehmen, vermögende Privatanleger. Diese Käufer wollen kein Exposé, sondern einen Datenraum – Mieterliste mit Verträgen, Betriebskostenabrechnungen der letzten drei Jahre, Instandhaltungshistorie, Grundbuch- und Baulastenauszüge, Energieausweise, Bestandspläne.

Der Prozess läuft off market: Wir sprechen eine begrenzte Zahl geprüfter Käufer direkt an, nach Unterzeichnung einer Vertraulichkeitserklärung. Mieter und Nachbarn erfahren nichts, bis der Vertrag steht. Das schützt den Hausfrieden und in der Regel auch den Preis, weil die Käufer nicht auf ein Bieterverfahren im Portal warten.

Zu den Besonderheiten in Berlin gehören Milieuschutz und Umwandlungsverbot: In Erhaltungsgebieten ist die Aufteilung in Eigentumswohnungen fast ausgeschlossen; Käufer rechnen deshalb rein auf Ertrag. Das drückt den Preis gegenüber Häusern außerhalb der Gebiete um einige Faktorpunkte. Auch das kommunale Vorkaufsrecht, mit dem Bezirke früher in Verkäufe eingestiegen sind, spielt seit 2021 kaum noch eine Rolle – der Bezirk kann es nur noch bei tatsächlichen Missständen ausüben.

Wir haben Wohn- und Geschäftshäuser mit bis zu 4.500 m² in Prenzlauer Berg an institutionelle Anleger vermittelt. Referenzen nennen wir Ihnen auf Anfrage gern auch mit Ansprechpartnern.

1. Analyse. Mietvertrag, Miethöhe, Hausgeld, Rücklage, Grundbuch, Teilungserklärung. Daraus ergeben sich Faktor, Preisspanne und mögliche Hebel vor dem Verkauf – etwa eine Mieterhöhung oder die Bereinigung alter Klauseln.
2. Strategie. Mieter zuerst fragen? Diskret an Anleger aus unserer Kartei? Oder öffentlich? Wir legen es gemeinsam fest und halten uns daran.
3. Unterlagen. Anleger prüfen mehr als Selbstnutzer. Wir stellen einen vollständigen Datensatz zusammen, bevor das erste Gespräch stattfindet – das beschleunigt jeden Verkauf um Wochen.
4. Vermarktung. Gezielte Ansprache, gebündelte Besichtigungen in Abstimmung mit dem Mieter, Verhandlung auf Basis der Zahlen.
5. Beurkundung und Übergabe. Mit Mietvertragsübergabe, Kautionsübertragung und Information an Mieter und Hausverwaltung. Alles dokumentiert.

Der erste Schritt ist eine ehrliche Zahl: Was bringt Ihre Wohnung vermietet, was würde sie leer bringen, was kostet der Weg dazwischen. Die Einschätzung ist kostenlos.