Die gemeinsame Wohnung, wenn man nicht mehr gemeinsam ist.

Der häufigste Irrtum: „Wir sind verheiratet, also gehört uns alles gemeinsam.“ Das stimmt nicht. Eigentümer ist, wer im Grundbuch steht. Stehen beide drin – meist je zur Hälfte –, gehört die Wohnung beiden. Steht nur einer drin, gehört sie ihm allein, auch wenn der andere jahrelang die Raten mitbezahlt hat.

Was die Ehe regelt, ist der Zugewinnausgleich: Wer während der Ehe mehr Vermögen aufgebaut hat, gibt bei der Scheidung die Hälfte der Differenz an den anderen ab – als Geldzahlung, nicht als Anteil an der Immobilie. Eine Wohnung, die einem Partner allein gehört, wird also nicht geteilt, aber ihre Wertsteigerung seit der Heirat fließt in die Rechnung ein. Was vor der Ehe da war oder geschenkt und geerbt wurde, zählt als Anfangsvermögen und wird nicht ausgeglichen.

Vor der Scheidung steht das Trennungsjahr – und mit ihm die Frage, wer in der gemeinsamen Wohnung bleibt. Rechtlich dürfen im Trennungsjahr beide bleiben; praktisch zieht meist einer aus. Wichtig zu wissen:

• Der Kredit läuft weiter. Haben beide den Darlehensvertrag unterschrieben, haften beide gegenüber der Bank – unabhängig davon, wer noch dort wohnt. Interne Absprachen („du zahlst, du wohnst“) binden die Bank nicht.
• Nutzungsentschädigung. Wer auszieht, kann vom verbleibenden Partner eine Entschädigung für die alleinige Nutzung verlangen – in Höhe etwa der halben ortsüblichen Miete. Im Trennungsjahr wird sie oft nicht verlangt, danach fast immer.
• Kinder. Leben Kinder im Haushalt, kann das Gericht die Wohnung dem betreuenden Elternteil zuweisen – auch wenn der andere Eigentümer ist. Das ist eine Nutzungsregelung, kein Eigentumsübergang.

Unser Rat aus vielen Trennungsverkäufen: Klären Sie im Trennungsjahr, was mit der Wohnung passieren soll, aber verkaufen Sie nicht unter Druck. Eine Wohnung, die im Streit angeboten wird, erzielt selten den besten Preis.

1. Einer übernimmt

Ein Partner behält die Wohnung, zahlt den anderen aus und übernimmt den Kredit allein. Dafür muss die Bank den anderen aus der Haftung entlassen – sie prüft die Bonität des Verbleibenden wie bei einer Neufinanzierung. Die Auszahlung bemisst sich am Wert abzüglich Restschuld, geteilt durch zwei. Vorteil: Kein Umzug, keine Verkaufskosten. Nachteil: Der Übernehmende trägt die gesamte Last allein, oft zu einem höheren Zins.

2. Gemeinsamer Verkauf

Beide verkaufen, tilgen den Kredit und teilen den Rest. Der klarste Schnitt, der in Berlin meist auch den besten Preis bringt – vorausgesetzt, beide ziehen an einem Strang. Rechnen Sie mit einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung der Bank, wenn der Kredit noch in der Zinsbindung ist.

3. Gemeinsam vermieten

Wer sich nicht trennen will vom Objekt, aber vom Partner, kann vermieten. Das funktioniert nur bei Paaren, die als Eigentümergemeinschaft weiterhin sachlich miteinander umgehen können – jede Reparatur, jede Mieterhöhung braucht beide Unterschriften. Selten dauerhaft eine gute Lösung.

4. Übertragung auf die Kinder

In manchen Familien wird die Wohnung auf die gemeinsamen Kinder übertragen, verbunden mit einem Wohnrecht des betreuenden Elternteils. Steuerlich attraktiv, aber komplex – nur mit Notar und Steuerberater.

Vermeiden: die Teilungsversteigerung

Kann sich das Paar nicht einigen, kann jeder Miteigentümer beim Amtsgericht die Teilungsversteigerung beantragen. Sie ist der teuerste Weg: Das Verfahren dauert oft über ein Jahr, das Gericht setzt den Wert per Gutachten fest, und Bieter zahlen bei Zwangsversteigerungen erfahrungsgemäß deutlich weniger als am freien Markt. Beide verlieren. Die Drohung damit ist in Verhandlungen üblich – die Umsetzung sollte die absolute Ausnahme sein.

Fast jeder Streit um die Immobilie ist im Kern ein Streit um ihren Wert. Wer bleibt, wünscht ihn niedrig; wer geht, hoch. Zwei Parteien, zwei Makler, zwei Zahlen – so beginnt der Stillstand.

Deshalb empfehlen wir: eine Bewertung, beauftragt von beiden, mit Ergebnis an beide gleichzeitig. Wir legen offen, mit welchen Vergleichsverkäufen wir rechnen, und erklären beiden Seiten dieselben Zahlen. Das ist keine gerichtsfeste Wertermittlung – die liefert nur ein vereidigter Sachverständiger für rund 1.500 bis 3.000 Euro –, aber in den meisten Fällen reicht sie aus, um sich zu einigen.

Wichtig für die Rechnung: Vom Marktwert gehen die Restschuld des Kredits, eine eventuelle Vorfälligkeitsentschädigung und – beim Verkauf – die Verkaufsnebenkosten ab. Erst der Rest wird geteilt. Wer übernimmt, sollte außerdem einen Abschlag für die Verkaufskosten aushandeln, die er sich beim späteren Verkauf allein aufhalst.

Halten Sie das Ergebnis in einer notariellen Scheidungsfolgenvereinbarung fest. Sie regelt Übertragung, Auszahlung, Kreditübernahme und Zugewinn in einem Dokument und erspart ein streitiges Verfahren.

Spekulationssteuer bei Übertragung. Wer seinen Anteil an den Ex-Partner überträgt, „verkauft“ steuerlich – auch wenn kein Geld fließt, sondern eine Verrechnung im Zugewinn. Liegt der Kauf weniger als zehn Jahre zurück, kann auf den Gewinn Einkommensteuer anfallen. Die Ausnahme für selbst genutztes Wohneigentum greift nach Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs nicht, wenn der Übertragende bereits ausgezogen ist und nur noch der andere Partner mit den Kindern dort wohnt. Das überrascht viele – klären Sie es vor der Unterschrift.

Grunderwerbsteuer. Die Übertragung zwischen Ehepartnern ist steuerfrei, ebenso die Übertragung im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung. Bei unverheirateten Paaren fällt in Berlin die volle Grunderwerbsteuer an – ein gewichtiges Argument für den gemeinsamen Verkauf statt der Übernahme.

Vorfälligkeitsentschädigung. Wird der Kredit beim Verkauf vorzeitig abgelöst, verlangt die Bank Ersatz für den Zinsausfall – bei niedrigem Vertragszins und langer Restlaufzeit können das mehrere Zehntausend Euro sein. Fragen Sie vorab nach dem konkreten Betrag; manchmal ist es günstiger, wenn der Käufer den Kredit übernimmt oder der Verkauf um einige Monate bis zum Ende der Zinsbindung geschoben wird.

Notar und Grundbuch. Für die Übertragung eines Anteils fallen Notar- und Grundbuchkosten von etwa 1,5 bis 2 % des übertragenen Wertes an. Beim Verkauf an Dritte trägt diese der Käufer.

Wir haben viele Wohnungen für Paare verkauft, die nicht mehr im selben Raum sitzen wollten. Es funktioniert, wenn der Prozess ein paar Regeln folgt:

• Ein Ansprechpartner für beide. Beide Eigentümer erhalten dieselben Informationen zur gleichen Zeit – jedes Angebot, jeden Zwischenstand, jedes Protokoll. Niemand erfährt etwas zuerst.
• Entscheidungen vorab festlegen. Angebotspreis, Untergrenze, Zeitrahmen und Umgang mit Angeboten werden zu Beginn schriftlich vereinbart. Dann muss während der Vermarktung nicht mehr verhandelt werden – auch nicht zwischen den Partnern.
• Besichtigungen ohne Eigentümer. Wir führen die Termine, kümmern uns um den Zustand der Wohnung für die Fotos und halten den Alltag des Bewohners so weit wie möglich außen vor.
• Der Notar als neutraler Ort. Kaufvertrag und Erlösverteilung regelt der Notar; die Auszahlung an beide Konten kann direkt aus dem Kaufpreis erfolgen, sodass niemand dem anderen Geld überweisen muss.

Wenn Sie möchten, sprechen wir mit Ihnen beiden zunächst getrennt und dann gemeinsam. Der erste Schritt ist immer derselbe: eine ehrliche Zahl, die beide kennen. Die Bewertung ist kostenlos.