Kleiner wohnen, freier leben.

Die Wohnung im vierten Stock ohne Aufzug. Das Haus in Pankow mit Garten, den niemand mehr pflegen mag. Die Heizkosten, die Treppen, die Handwerker. Oder einfach der Wunsch, näher bei den Kindern zu sein und das Vermögen zu nutzen, statt es zu bewohnen.

Die meisten unserer Kunden über 65 kommen nicht, weil sie müssen, sondern weil sie in Ruhe planen wollen – bevor ein Sturz oder eine Diagnose die Entscheidung erzwingt. Das ist der beste Zeitpunkt. Wer freiwillig und ohne Zeitdruck verkauft, hat alle Optionen und erzielt den besseren Preis.

Dieser Ratgeber zeigt die Wege, die es gibt, was sie kosten und wo die Fallen liegen. Und er nimmt eine Sorge vorweg: Der Verkauf des eigenen Zuhauses ist organisatorisch weniger belastend, als viele befürchten – wenn jemand die Arbeit übernimmt.

Verkaufen und kleiner wohnen

Der klassische Weg. Der Erlös ist frei verfügbar, es gibt keine Verwaltungsaufgaben mehr, die neue Wohnung passt zum jetzigen Leben – ebenerdig, mit Aufzug, nah am Kiez. In Prenzlauer Berg ist die Nachfrage nach großen Altbauwohnungen von jungen Familien hoch; genau die Wohnungen, aus denen ältere Eigentümer ausziehen möchten, sind die begehrtesten.

Vermieten und selbst mieten

Wer die Wohnung behalten und trotzdem umziehen will, kann vermieten. Die Miete finanziert die neue Wohnung, das Eigentum bleibt in der Familie. Bedenken Sie: Vermieten ist Arbeit – Mieterwechsel, Reparaturen, Betriebskostenabrechnungen, Hausgeldbeschlüsse. Und die Mietpreisbremse begrenzt in Berlin, was Sie verlangen dürfen. Für viele lohnt es sich nur, wenn ein Kind die Verwaltung übernimmt.

Verkaufen mit Wohnrecht oder Nießbrauch

Sie verkaufen, bleiben aber wohnen – lebenslang oder für eine feste Zeit. Der Käufer zahlt entsprechend weniger; der Abschlag richtet sich nach Ihrem Alter und der Dauer. Interessant ist das Modell vor allem, wenn ein Käufer aus dem Umfeld die Wohnung langfristig sichern will. Am freien Markt ist der Käuferkreis klein und der Preisabschlag hoch.

Übertragen an die Kinder

Die Schenkung zu Lebzeiten nutzt die Freibeträge (400.000 € pro Kind, alle zehn Jahre neu) und lässt sich mit einem Nießbrauch für die Eltern verbinden: Sie wohnen weiter oder kassieren die Miete, die Kinder sind Eigentümer. Wichtig sind Rückforderungsrechte im Vertrag – etwa für den Fall, dass ein Kind vor Ihnen stirbt, insolvent wird oder sich scheiden lässt. Und: Wer später Pflegeleistungen vom Sozialamt braucht, muss damit rechnen, dass Schenkungen der letzten zehn Jahre zurückgefordert werden.

Teilverkauf und Leibrente – Vorsicht

Anbieter von „Teilverkauf“ kaufen 20 bis 50 % Ihrer Immobilie und verlangen dafür ein monatliches Nutzungsentgelt, dazu beim späteren Gesamtverkauf ein Durchführungsentgelt und oft eine Mindesterlösgarantie zu ihren Gunsten. Verbraucherzentralen und die Finanzaufsicht warnen seit Jahren: In fast allen Fällen ist ein normaler Verkauf oder ein Kredit auf die Immobilie günstiger. Wir raten davon ab und rechnen es Ihnen gern vor.

Wer seine Wohnung länger als zehn Jahre besitzt oder sie im Verkaufsjahr und den zwei Jahren davor selbst bewohnt hat, verkauft steuerfrei. Für die meisten Eigentümer im Ruhestand trifft beides zu. Der Verkaufserlös ist keine Einkommensteuer und wirkt sich nicht auf die Rente aus.

Bei einer Schenkung an Kinder gelten die genannten Freibeträge; ein vorbehaltener Nießbrauch mindert den steuerlichen Wert der Schenkung erheblich, weil das Wohnrecht der Eltern gegengerechnet wird. Bei Berliner Wohnungswerten kann das den Unterschied zwischen null und mehreren zehntausend Euro Schenkungsteuer ausmachen.

Wer nach dem Verkauf eine neue Wohnung kauft, zahlt in Berlin 6 % Grunderwerbsteuer plus Notar und Grundbuch. Rechnen Sie das in den Vergleich Kaufen oder Mieten ein – im Ruhestand ist Mieten häufiger die bessere Rechnung, als man denkt.

Die Frage, die alle beschäftigt. Beides hat Tücken: Wer erst verkauft, steht unter Druck, schnell etwas Neues zu finden. Wer erst kauft oder mietet, zahlt eine Zeit lang doppelt.

In der Praxis lösen wir das mit dem Übergabetermin. Der Kaufvertrag wird geschlossen, die Übergabe an den Käufer aber erst drei, vier oder sechs Monate später vereinbart. So haben Sie Sicherheit über den Erlös, bevor Sie sich neu binden, und Zeit für den Umzug. Viele Käufer akzeptieren das gern – sie haben oft selbst eine Kündigungsfrist.

Wenn die neue Wohnung eine Eigentumswohnung sein soll, hilft die Reihenfolge Kaufvertrag alt → Kaufvertrag neu, mit Kaufpreisfälligkeit nach Eingang des Verkaufserlöses. Ihr Notar kennt die Konstruktion; Banken finanzieren solche Zwischenphasen ebenfalls.

Und wenn es vom Haus in die Seniorenwohnanlage oder eine betreute Wohnform geht: Diese Verträge haben oft Wartelisten und kurze Annahmefristen. Beginnen Sie mit der Bewertung, sobald Sie sich anmelden, damit Sie beim Zuschlag handlungsfähig sind.

Ein Verkauf nach 30 oder 40 Jahren im selben Zuhause ist mehr Arbeit als ein normaler Verkauf – nicht rechtlich, sondern praktisch. Wir sind darauf eingestellt.

• Unterlagen. Teilungserklärung von 1985, Grundrisse, Baugenehmigung für die Dachterrasse – vieles liegt irgendwo, manches fehlt. Wir sichten mit Ihnen, was da ist, und besorgen den Rest bei Hausverwaltung, Bauamt und Grundbuchamt.
• Besichtigungen mit Rücksicht. Keine Massentermine, keine Fremden ohne Ankündigung. Wir vereinbaren feste Zeitfenster, in denen Sie außer Haus sind oder – wenn Sie das möchten – dabei bleiben.
• Familie einbeziehen. Oft begleiten Kinder den Verkauf. Wir sprechen mit Ihnen und Ihren Angehörigen, halten alle auf demselben Stand und richten uns danach, wer welche Entscheidung trifft. Auch eine Vollmacht für ein Kind organisieren wir mit dem Notar.
• Entrümpelung und Umzug. Wir kennen Firmen, die diskret und zuverlässig arbeiten – vom Haushaltsauflöser bis zum Umzugsunternehmen mit Ein- und Auspackservice.
• Notartermin. Wenn der Weg zum Notar schwerfällt, kommt der Notar zu Ihnen. Das ist üblich und kostet kaum mehr.

Sie behalten die Kontrolle: Wir schlagen vor, Sie entscheiden. Und wir drängen nicht. Wer nach der Bewertung merkt, dass er doch bleiben möchte, bleibt – ohne dass Kosten entstehen.

Die typische Wohnung, aus der ältere Eigentümer ausziehen – 100 bis 140 m² Altbau, drei bis vier Zimmer, Balkon, in Prenzlauer Berg oder Pankow –, ist genau die, nach der junge Familien mit zwei Einkommen suchen. Sie wird nicht über Portale verkauft, sondern häufig direkt aus unserer Kartei an Menschen, die seit Monaten auf so ein Angebot warten.

Das heißt auch: Sie müssen die Wohnung nicht modernisieren. Familien wollen selbst gestalten. Ein gepflegter, ehrlicher Zustand mit alten Dielen und Stuck erzielt in diesem Kiez mehr als ein Laminatboden von letzter Woche. Was zählt, sind Licht, Grundriss, Etage und Hauszustand – und ein realistischer Preis.

Für Einfamilienhäuser in Pankow, Weißensee und Niederschönhausen gilt Ähnliches: Sanierungsbedarf schreckt Käufer weniger, als Eigentümer befürchten, wenn der Preis ihn abbildet. Wir sagen Ihnen ehrlich, was Ihr Haus heute bringt – und was nicht. Beispiele aus den letzten Jahren finden Sie bei unseren Referenzen.